קצת רקע על 'משכנתא'

לפני שנדבר על 'מחזור משכנתא', מצאנו לנכון ליישר קו ולהקדיש כמה מילים למנגנון הכלכלי הנפלא שנקרא – משכנתא. מדובר במנגנון כלכלי שהבסיס שלו מאוד פשוט, אך הפשטות הזו מבריקה. קניית דירה, ודאי בישראל ובוודאי בעשרים השנים האחרונות, נראית כמו משימה בלתי אפשרית למשפחה הממוצעת בישראל. אם לא ירשתם הון או עשיתם הון. גם אם אתם זוג בשנות השלושים לחייהם שמשתכר היטב ומביא ביחד 40,000 ש"ח בחודש (ומרבית המשפחות בישראל משתכרות הרבה פחות), אין שום סיכוי שתצליחו לחסוך 3 מיליון ש"ח, הסכום שמאפשר לרכוש דירה חדשה למשפחה עם 3 ילדים בשכונה חדשה או פרויקט התחדשות עירונית בפריפריה של גוש דן (בערים המרכזיות יותר כמו תל אביב, גבעתיים או רמת גן המחירים כבר יזנקו). הפתרון הוא נטילת הלוואה על מרבית הסכום, אבל איזה גורם פיננסי ייתן לכם הלוואה של יותר משני מיליון שקלים? ללא בטחונות, ועוד יפרוס אותה ליותר מעשרים שנה בריבית שתוכלו לעמוד בה? הלוואות בסכומים כאלה ופריסה כזו, הם על פניו גם לא נורא רווחיות עבור הבנק, ויתרה מכך הן חושפות אותו לסיכון גבוה.

מה אם הלווה יאבד את מקור פרנסתו ולא יעמוד בהחזר? הרי ברגע נטילת ההלוואה אין לו בטוחה לספק. בדיוק בנקודה הזו מתרחש הקסם עליו מושתתת כל הלוואת משכנתא. נכון, אין לו בטוחה, אבל עוד רגע הוא הולך לרכוש עם ההלוואה שהבנק העניק לו נכס נדל"ן והרי לכם הבטוחה. במילים אחרות: כשאתם לוקחים הלוואת משכנתא לצורך רכישה של דירה (או כל נכס אחר), אתם בעצם חולקים את הבעלות על הנכס עם הגוף שהעניק לכם הלוואה. המחשבה הזו אולי מרגיזה, אך בזכות 'השותפות' הזו, הבנק הסכים לתת לכם הלוואה וביום שתסיימו לכסות אותה, גם השותפות עם הבנק תסתיים והנכס יהיה רק שלכם. זה הרציונל של המשכנתא ובזה היא נבדלת מסוגי הלוואות אחרות. משמעות המילה 'משכנתא' היא אגב "שעבוד זכויות בנדל"ן".

מה זה מחזור משכנתא?

אחרי שהבנו מה זו 'משכנתא', הגיע הזמן לחזור לחלק הראשון שמרכיב את המונח 'מחזור משכנתא' – המחזור. בשונה ממחזור פיזי של בקבוקי שתיה קלה, אריזות או גרוטאות מתכת, כאשר מדברים על 'מחזור משכנתא' מתכוונים לדימוי. המשכנתא אינה חפץ ממשי שניתן לעשות בו שימוש חוזר, אלא הסכם משפטי שמפרט את תנאי העסקה שרקמתם עם הבנק. למעשה, מחזור משכנתא הוא החלפת ההסכם הישן עם הבנק (או גוף פיננסי חוץ בנקאי שהעניק לכם את ההלוואה), בהסכם חדש (ואפילו לא בהכרח עם אותו גורם שהעניק לכם את ההלוואה המקורית) שבמסגרתו תשפרו את התנאים (גובה הריבית, גובה ההחזר החודשי, אורך ההחזר, בסיס ההצמדה) באופן שהופך את ההלוואה ליותר משתלמת או נוחה עבורכם. איך מתאפשר הנס הזה? למה שהבנק (שבסוף רוצה להרוויח) יסכים לפתוח או לשחרר אתכם מהסכם שחתמתם מולו? ובכן, התשובה לשאלה הזו היא שאין לו ברירה – זה החוק. כחלק מהרפורמות שנועדו להגביר את התחרות (מתוך ההנחה שהגברת התחרות תטיב עם הלקוחות), היא מאפשרת מחזור משכנתא. מבחינת הרציונל זה מאוד מזכיר את עיקרון הניוד שמקובל היום ברוב חלקי השוק הפיננסי, אך כשמדובר במחזור משכנתא, ההליך הזה מורכב יותר.

מתי מותר לבצע מחזור משכנתא?

בגדול מותר לבצע מחזור משכנתא מתי שרוצים וגם מותר לחזור על ההליך הזה שוב ושוב. יש אנשים שבכל שנה בוחנים האם המשכנתא הנוכחית היא המשכנתא הכי משתלמת ונוחה עבורם (כמו שנלמד בעתיד 'הכי נוחה' ו'הכי משתלמת' הן שתי שאלות שונות שמייצגות מצבים שונים שלא בהכרח מתקיימת ביניהן חפיפה). המגבלה היחידה למחזור היא שהסכום שנותר להחזר המשכנתא גבוה מ-10% מסך ההלוואה המקורית. קחו בחשבון שיש משכנתאות בהן תיאלצו לשלם עמלת פירעון מוקדם וגם את העלות הזו מומלץ לשקלל (אם אתם זכאים של משרד השיכון שמעוניינים למחזר משכנתא, הצגת תעודת הזכאות מקנה לכם פטור מעמלת פירעון מוקדם); ויש משכנתאות בהן יש נקודות יציאה במועדים מוגדרים שבהן ניתן לבצע מחזור ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם. בכל מקרה, השאלה היותר מעניינת אינה מתי 'מותר' לבצע מחזור משכנתא, אלא מתי 'כדאי' לבצע את הפעולה הזו.

כמו שהזכרנו יש שני מצבים עיקריים בהם 'מחזור משכנתא' עשוי להתגלות ככלי רב ערך. נתחיל דווקא עם המצב הנוכח והמורגש שמהווה קטליזטור למחזור משכנתא. אנחנו מדברים על קושי בתשלום ההחזר החודשי, שמתגלה כמעמסה לתפקוד השוטף של המשפחה שנאלצת להצטמצם לנוכח ההחזר החודשי. במקום להתבאס על ביטול החופשה המשפחתית בחו"ל, לסחוב עוד כמה שנים עם הסוזוקי 2014 או לכרוע תחת עומס של משמרות נוספות בעבודה – ניתן למחזר את המשכנתא ולפרוס את התשלום החודשי לאורך תקופה יותר ארוכה. נכון שבחשבון הסופי כנראה שתשלמו יותר על המשכנתא; מנגד החיים שלכם בהווה יהיו הרבה יותר נוחים וקלים. גם אם מבחינה כלכלית טהורה זה לא משתלם, במה שנקרא 'המתמטיקה של החיים', מהלך כזה ייתן לכם הרבה מאוד ערך. ועוד משהו שאסור לשכוח בהקשר הזה – זוכרים שאת המשכנתא ניתן למחזר שוב ושוב? אז אם עוד כמה שנים מצב ההכנסות המשפחתי ישתפר ותרגישו שאין מניעה להגדיל את ההחזר החודש, תמיד תוכלו למחזר שוב, לקצר את תקופת הפריסה ולחסוך כסף וזה מביא אותנו לסיבת העל הנפוצה הבאה, בגינה אנשים ממחזרים משכנתאות.

מתי משתלם למחזר משכנתא?

סיבת על נפוצה נוספת למחזור משכנתא, היא החלפת המשכנתא הקיימת במשכנתא משתלמת יותר. כלומר משכנתא שבחשבון הכולל הסכום שתחזירו למלווה יהיה נמוך יותר. בשונה ממחזור משכנתא עקב צורך לצמצם את ההחזר החודשי, מחזור משכנתא שנועד להפוך את ההלוואה למשתלמת יותר, לא מתרחש לרוב עקב קושי אובייקטיבי, אלא דורש התנהלות יותר אקטיבית. הנחת המוצא של רובנו היא שכאשר רכשנו את הדירה, הקפדנו ליטול את המשכנתא הכי משתלמת. הרי רוב האנשים שלוקחים משכנתא מבקשים הצעות מחיר מכמה בנקים ומנהלים מולם משא ומתן.

בעשור האחרון חלק ניכר מנוטלי המשכנתא נעזרים בשירותיו של יועץ משכנתאות מומחה, שאמור לאתר את ההצעה הכי משתלמת. כשזו נקודת הפתיחה התודעתית שלנו, קשה לנו תפיסתית לחשוב שאולי היום נקבל דיל יותר טוב ויותר משתלם. יש רק פרט אחד שאנחנו לא לוקחים בחשבון, וזו העובדה שהתנאים השתנו בתקופה שחלפה מאז נטלנו את המשכנתא. גם תנאי המשכנתאות, גם משתנים בכלכלה העולמית או המקומית וגם משתנים שקשורים ספציפית אלינו (כושר השתכרות, הון צבור, שינוי במפת ההוצאות). נכון, לא תמיד התנאים משתנים לטובתכם (ונדון בזה בפרק שנקדיש למחזור משכנתא בתקופה בה הריבית עולה), אבל בגלל שיש כל כך הרבה משתנים וכל כך הרבה מסלולים, תמיד מומלץ לעשות את הבדיקה ולא להיתפס להנחות יסוד כמו: "קיבלתי משכנתא מצוינת בריבית של פריים מינוס אחוז, אז אין שום סיכוי שאקבל דיל יותר טוב". לבדוק את העניין לאשורו ביסודיות, תמיד מומלץ. 

הבדיקה, במרבית המקרים לא תעלה לכם כסף (או שתעלה לכם סכום סמלי), מאידך יש סיכוי שתצליחו להפחית את עלות המשכנתא, ואנחנו מדברים על הפחתה שבמקרים מסוימים עשויה לחסוך לכם עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא, כך שממש לא רציונלי לבטל את העניין הזה על הסף.

כמה סימנים מטרימים שכדאי לבחון מחזור משכנתא

כאמור, כשעל הפרק עומד מחזור משכנתא על מנת לחסוך בעלות הכללית של המשכנתא, עליכם להיות אקטיביים (כי לכאורה כלום לא 'כואב' לכם). בשורה התחתונה, שאליה עוד נשוב בהרחבה, ההמלצה היא לפנות בשלב הזה אל יועץ משכנתאות מוסמך ובלתי תלוי. אך גם בלי יועץ המשכנתאות יש כמה פרמטרים וכללי אצבע שעשויים לגרום לכם להניח שניתן להפחית את עלות המשכנתא.

• גובה ופריסת ההחזר החודשי

אם המשכנתא שלכם פרוסה על פני למעלה מעשרים שנה וההחזר החודשי שלכם נמוך באופן יחסי (כלומר, אתם יכולים להרשות לעצמכם החזר חודשי גבוה יותר), יש סיכוי טוב שתוכלו באמצעות מחזור משכנתא לקצר את מועד הפירעון ובכך לקצר את החשיפה לריבית ואף את עלות הריבית, שכן הבנק מתמחר גם בהתאם למשך המשכנתא וככל שתקופת המשכנתא קצרה יותר, הריבית נמוכה יותר. מהלך כזה צפוי לחסוך לכם כסף בתמונה הסופית של עלות המשכנתא.

• גובה הריבית בהווה ביחס לגובה הריבית בתקופת נטילת המשכנתא

אם המשכנתא שלכם, או חלק מהתמהיל שלה, הוא בריבית קבועה,  הריבית הזו נקבעה ביחס לתנאי וציפיות השוק במועד נטילת המשכנתא. מכאן, שאם בזמן הווה (הזמן בו אתם שוקלים מחזור משכנתא), הריבית במשק נמוכה יותר מאשר בזמן שנטלתם את המשכנתא, סביר להניח שניתן להפחית את עלות המשכנתא, ואפילו להקטין את גובה ההחזר החודשי.

• תקופה של אינפלציה והמשכנתא שלכם צמודה למדד

במשך תקופה ארוכה של למעלה מעשור וחצי, האינפלציה בישראל ובעולם הייתה מאוד נמוכה והסתכמה במספר חד סיפרתי נמוך. המגמה השתנתה בזמן משבר הקורונה ובשנים האחרונות מדד המחירים לצרכן גדל בכל חודש והאינפלציה השנתית חוזרת להיות פקטור משמעותי. הרבה משכנתאות בישראל צמודות למדד. התרחיש הזה (שהיום מאוד רלוונטי), מרמז שהרבה מאוד משכנתאות עומדות להתייקר. אם המשכנתא שלכם, או חלק ממנה, צמודים למדד המחירים לצרכן, והמשק בתקופה בה המדד עולה, כנראה שכדאי לכם למחזר את המשכנתא ולהימנע מהחשיפה למדד.

• מסלול צמוד מט"ח ושינויים בשער הדולר

יש משכנתאות במסלולים שהם דווקא צמודים לשערי מט"ח ולרוב זה אומר שהם עוקבים אחרי שער הדולר. בתקופות בהן השקל חזק ביחס לדולר, מסלול כזה עשוי להיות מאוד משתלם, אך בתקופות בהן שער הדולר מתחזק מי שהמשכנתא שלו במסלול כזה עלול להיפגע.

עם כל הכבוד לחוקי האצבע האלו, שבהחלט מומלץ לשים אליהם לב, הם מספרים רק חלק מהסיפור, גם בגלל שיש הרבה פרמטרים אחרים וגם בגלל מונח מפתח שטרם הכנסנו לסקירה – 'תמהיל משכנתא'.

מה זה 'תמהיל משכנתא'?

כשחושבים על משכנתא אנחנו לרוב נדמיין הלוואה אחת מונוליטית, שמתנהלת בחוקיות קבועה (ריבית קבועה, צמודת מדד וכו'), אבל במציאות של היום נדיר מאוד לפגוש משכנתא מונוליטית. בפועל כמעט כל המשכנתאות הן בעצם מקבץ של כמה הלוואות בתנאים שונים. חלק מזה נובע מדרישת בנק ישראל שמחייב שלפחות 33% מהמשכנתא תילקח במסלול של ריבית קבועה וממליץ שהמשכנתא תהיה בתמהיל מגוון. המשמעות היא שמשכנתא אחת תכלול כמה וכמה מסלולים שונים (כלומר כל חלק מההלוואה מתנהל בחוקיות שונה ועלות שונה) – לזה קוראים 'תמהיל המשכנתא'.  היום מרבית המשכנתאות כוללות תמהיל של לפחות 3 מסלולים ובמשכנתאות מסוימות ההלוואה תפוזר ב-5 מסלולים שונים.

בניית 'תמהיל' למשכנתא נועדה לבצע פיזור סיכונים. ננסה להמחיש באמצעות דוגמה היפותטית. נניח שלפני עשור נטלתם משכנתא של 700,000 ש"ח שצמודה לריבית של בנק ישראל. כשנטלתם את ההלוואה הריבית במשק הייתה בסביבות 1%, במצב כזה תמונת ההחזר החודשי, בפריסה ל-20 שנים, עומדת על 3,220 ש"ח בחודש. אבל מאז שנטלתם את המשכנתא התחלפו בבנק ישראל מספר נגידים והריבית במשק כבר חלפה מזמן על פני רף ה-4% (בדרך ל-5). אנחנו אוהבים מספרים עגולים, אז בואו נבדוק מה קרה להחזר החודשי של המשפחה ההיפותטית כשהריבית הגיעה לרף של  4%? ובכן השינוי הזה בריבית יגרום להחזר החודשי לזנק ביותר מ-1,000 ש"ח ויעמיד אותו על 4,240 ש"ח בחודש.

יש להניח שאם כל הישראלים היו בוחנים אפשרות למחזר את המשכנתא בכל שנה, לא הייתה הצדקה למדיניות המסלולים וכאשר מגמת הריבית הייתה משתנה, בעלי החוב היו מזדרזים למחזר את המשכנתא למסלול שפחות מושפע מעליית הריבית. אבל בגלל שרוב הישראלים מסתכלים על המשכנתא בגישת 'שגר ושכח', השוק אימץ את שיטת המסלולים והתמהיל, כדרך לגדר את ההשקעה ולכן אחד הדברים שמאפיינים את גישת התמהיל הוא בחירה בכמה מסלולים מנוגדים. נסביר: השוק הפיננסי בנוי כך שכאשר סגמנט אחד עולה, לרוב יהיה סגמנט שירד ולהפך. למשל, כאשר השקל מתחזק שער הדולר יורד, ואילו כאשר הדולר מתחזק שער הדולר יורד. רוב האנשים, בנקודת הזמן שהם נוטלים משכנתא, רוצים יציבות וביטחון. כאשר משכנתא אחת כוללת מסלול ברכיב שקלי ומסלול ברכיב דולרי, הם בעצם מאזנים זה את זה ושומרים שההחזר החודשי יישאר, פחות או יותר, יציב.

יציבות VS עלות

העובדה שמשכנתא מחולקת למסלולים בגישת 'התמהיל', הופכת את משימת מחזור המשכנתא ליותר מסובכת. מאחר וגם המשכנתא החדשה הממוחזרת צריכה לעמוד בהנחיות של בנק ישראל ומאחר שכל משכנתא כוללת מספר רכיבים, שכל אחד משפיע על עלותה באופן אחר. מי שלא באמת חי את הנושא והתחום יתקשה לבנות תמהיל חדש, שגם יפחית את עלות המשכנתא (או יפחית את גובה  ההחזר החודשי) וגם ישמור על המשכנתא בטוחה ויציבה, לכן מומלץ להיעזר באיש מקצוע – כלומר ביועץ משכנתאות מוסמך ובלתי תלוי. אפרופו 'יציבות', בהקשר הזה חשוב לציין משהו נוסף: ליציבות יש מחיר. אם מה שחשוב לכם זה ביטחון ויציבות (כלומר, הדבר הכי חשוב לכם זה שהתשלום החודשי יהיה קבוע ולא ישתנה בלי קשר לנסיבות), כנראה שהעלות הכוללת של המשכנתא שלכם תהיה יותר גבוהה. למה? משום שהיא תכלול יותר מסלולים מנוגדים וכאשר רכיב אחד יהפוך משתלם יותר, רכיב אחר יהפוך יקר יותר. למעשה, מדובר בדילמה הקלאסית של שוק ההון. הסיכוי לרווח (או במקרה של משכנתא ל'חיסכון') בדרך-כלל מחייב הגדלה של הסיכון. לכן,

כאשר בוחנים מהלך של מחזור משכנתא, חשוב להציף ולהבין גם את המשמעויות של הסיכון אל מול הסיכוי. ועוד משהו, אל תזלזלו 'ביציבות', המונח הזה אולי נשמע לא סקסי, אך בכלכלה ובניהול המשכנתא, עשוי להיות לו ערך רב. בסוף הבחירה אינה כלכלית טהורה והיא קשורה לאופי שלכם, למזג שלכם וכמובן, שגם למצבכם הפיננסי. יש אנשים שמצבם הפיננסי מאפשר להם לקחת את הסיכון. יש כאלה שכניסה למרחב סיכון כזה, יהיה אקט בלתי אחראי. גם בתרחיש הזה עבודה עם יועץ משכנתאות מוסמך ובלתי תלוי עשויה לעשות הבדל ניכר.

תהליך מחזור משכנתא

כמו שכבר ציינו מספר פעמים, ההמלצה היא להיעזר ביועץ משכנתאות לאורך כל התהליך, זה כולל את בחינת ההיתכנות, את קבלת ההצעות וניהול המשא המתן עם המלווה. עוד נשוב ליועץ ולערך המוסף שהוא מספק לכם. בינתיים, כדי שנבין את כל המשמעויות וגם את הפרטים הטכניים בהליך, ניתן לממחזרים ההיפותטיים לעשות את העבודה בעצמם. מה העבודה הכרוכה במחזור משכנתא? ובכן, מחזור משכנתא זה מונח שנועד לתאר סיטואציה. בפועל, כשאתם מבצעים מחזור משכנתא, אתם בעצם צריכים לקחת משכנתא חדשה. מאפס. כן, זוכרים שלקחתם משכנתא לפני 5, 10 או 15 שנים? אז עכשיו עוד פעם, ללכת לבנקים, לקבל הצעות, להזמין שמאי מקרקעין שיעריך את ערך הנכס (ולא, את הבנק זה לא מעניין שכבר עשיתם שמאות, לא מעניין אותו מה היה שווי הנכס שלכם ב-2005 הוא רוצה להבין מה השווי ומה המצב הפיזי של הנכס עכשיו). 

בקיצור, כדאי שתהיו מודעים לזה, כי זה עלול להיות מתסכל ומייגע. כמובן שברגע שנעזרים בשירותיו של יועץ משכנתאות, ההליך הופך להרבה יותר נח ורוב עבודת הרגליים נעשית על ידי היועץ, אך פה אנחנו מציגים מצב היפותטי. מה שלא היפותטי הם עלויות הברזל כמו עלות פתיחת תיק (ואם תיקחו את המשכנתא החדשה מאותו בנק שממנו לקחתם את המשכנתא הקיימת, פתיחת התיק תהיה במחיר מופחת) או עלות דוח שמאי המקרקעין. אין מה לעשות, גם זה חלק מהדיל.

בתמונה הגדולה של החיסכון (או ההתמודדות עם ההחזר החודשי החונק), ההוצאות האלה לרוב זניחות, אם כי אנחנו ממליצים לכמת גם אותן. רגע, אבל אם מחזור משכנתא זה בעצם 'לקחת משכנתא', על מה היה כל הטררם? זה הזמן להזכיר שבזמן שאתם מדברים עם שמאים ופותחים תיק משכנתא, כבר יש לכם משכנתא. לא סתם משכנתא אלא משכנתא שמעיקה לכם על התפקוד או משכנתא שהחלטתם שהיא יותר מידי יקרה בשבילכם ולכן אתם מעוניינים להחליף אותה במשכנתא חדשה. כאן, אנחנו מגיעים ללב העניין, למחזור בפועל. הרעיון הוא שהמלווה החדש נותן לכם הלוואה שמכסה בדיוק את יתרת החוב שנותר בהלוואה המקורית (זה לא תמיד יהיה המקרה ולפעמים מחזור המשכנתא הוא גם הזדמנות לדברים נוספים ונתייחס לזה בהמשך). 

בכל אופן כחלק מהליך המחזור צריך ליידע את הגוף שהעניק לכם את ההלוואה שאתם מתכננים לפרוע את ההלוואה בתשלום אחד. במידה ויש למשכנתא שלכם נקודת יציאה שווה לתזמן את המהלך. כמו שהזכרנו בחלק מהמקרים תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם. בהנחה ששקללתם את זה כחלק מהתמונה הגדולה, זה כנראה לא אסון גדול.

מחזור משכנתא כהזדמנות

בפסקה הקודמת הסברנו שהרעיון במחזור משכנתא הוא לקחת משכנתא בדיוק בגובה הסכום שנותר לכם להחזיר. זה הרעיון באקט טהור של מחזור משכנתא, אך לפעמים יש אפשרות נוספת. בהנחה שחלק ניכר מהחוב המקורי שלכם הופחת, ומנגד הערך של הנכס המשועבד שלכם כנראה עלה – כי זה בדרך כלל מה שקורה לשווי נכסים בישראל, בעשרים השנים האחרונות, השנים עוברות והערך שלהם פשוט עולה. מכאן שיש להניח שהבנק יסכים לתת לכם משכנתא בתנאים משופרים גם על סכום יותר גבוה מיתרת החוב של המשכנתא המקורית. למה להגדיל את המשכנתא? ראשית, יש להניח שיש לכם הלוואות אחרות שנטלתם במהלך השנים וכנראה שגם חריגה כרונית בחשבון העובר ושב.

מחזור המשכנתא הוא הזדמנות לסגור את כל ההלוואות והחריגות האלה שהריבית שהבנק גובה ממכם עליהן גבוהה לאין שיעור מהריבית על המשכנתא. כזכור, משכנתא היא הלוואה שנכס משועבד לטובתה כבטוחה, זה אומר שמבחינת המלווה מדובר בהלוואה בסיכון נמוך ולכן כמעט תמיד ריבית של הלוואת משכנתא היא ריבית נמוכה יותר מזו של הלוואות אחרות או זו שאתם משלמים על המינוס בחשבון העובר ושב. מחזור המשכנתא הוא הזדמנות לא רק לסגור הלוואות ישנות, אלא לכמת לתוך המשכנתא גם הלוואות עתידיות. חשבתם לשפץ את הבית? להחליף את הרכב? אתם עומדים בפני טיפול שיניים מורכב ויקר? הנה יש לכם הזדמנות להעמיס את זה המשכנתא ולרכוש את האשראי או הכסף הזה במחיר נמוך משמעותית.

לא לשכוח את הביטוח

אנחנו נוטים להתייחס אל עלות המשכנתא כעלות נטו, אבל זו טעות, כי בברוטו ובהוצאות הנלוות העלות האמיתית גבוהה יותר. כבר הזכרנו את פתיחת התיק והשמאי ולזה לעיתים צריך להוסיף גם הוצאות משפטיות ונוטריוניות. אלו הוצאות חד פעמיות וכמובן שנבון לשקלל אותן (יחד עם עמלת פירעון ותשלומים לאנשי מקצוע אחרים), אך למשכנתא גם הוצאה נלווית קבועה שגם משפיעה על ההחזר החודשי. אנחנו מדברים על ביטוח המשכנתא שבעיקרו הוא ביטוח חיים.

מאחר שככל שהשנים חולפות, עלות החוב לגוף שהעניק לכם משכנתא גם כיסוי הביטוח פוחת עם השנים, נכון שעם השנים כשאנחנו מתבגרים גם סכום הביטוח מתעדכן בהתאם לריסק (כשאנחנו מתבגרים הסיכוי, שנסיים את חיינו עקב מחלה ונשאיר את תשלום החשבון לחברת הביטוח גם גדל ולכן הפרמיה שאנו נשלם תעלה) ועדיין במרבית המקרים יוצא שאחרי תקופה של כמה שנים אנחנו משלמים יותר מידי ביטוח. כמובן שאת העניין הזה מומלץ לבדוק ולעדכן בלי קשר למחזור המשכנתא. בפועל, רוב האנשים שוכחים מהעניין הזה, כך שמחזור משכנתא הוא גם הזדמנות בגזרה הזו שעשויה לחתוך לכם כמה עשרות שקלים מההחזר החודשי.

גם בתקופה של ריבית גואה יש ערך למחזור משכנתא

העובדה שבשנתיים האחרונות הריבית בישראל האמירה מאוד ומרמה אפסית היא כבר מעל ל-6%. המשמעות של העובדה הזו שרוב המשכנתאות הוותיקות בישראל שיתרת הפירעון שלהן גבוהה מ-10%, כנראה נלקחו במציאות בה הריבית במשק הייתה נמוכה יותר. ההנחה הזו (שנשענת על היגיון נכון), גורמת להרבה אנשים שבנסיבות אחרות היו שמחים למחזר משכנתא לשלול את הרעיון על הסף וחבל, כי גם בתקופה בה מגמת הריבית בסימן עליה יש הרבה פעמים ערך במחזור משכנתא. 

ראשית, כי כמו שכבר הזכרנו מספר פעמים, המניע של הרבה אנשים למחזר את המשכנתא נובע מקושי להתמודד עם ההחזר החודשי. ואת זה ניתן הרבה פעמים לממש גם במציאות של ריבית גבוהה. כן, בסיכומו של דבר המשכנתא שלכם תתייקר ותתארך, אך היא לפחות תיפרס בצורה כזו שתוכלו לעמוד בהחזר שלה מבלי לקחת על עצמנו סיכון מיותר. בנוסף, ריבית גואה אינה המשתנה היחיד שעלול לייקר את המשכנתא.

היום לצד עליית הריבית אנו עדים גם לעלייה במדד המחירים לצרכן – מה שנקרא אינפלציה. כאשר המשכנתא צמודה למדד האינפלציה עלולה להיות צרה צרורה. מאחר שהיום האינפלציה מרימה ראש, מומלץ שכל מי שהמשכנתא שלו כוללת רכיב של מסלול צמד מדד יבחן את העניין לעומק וזה מביא אותנו לשורה התחתונה והמסכמת – תשתמשו בשירותי יועץ משכנתאות מוסמך ובלתי תלוי (כי גם בבנקים מי שיעבדו מולכם הם יועצי משכנתאות מוסמכים, אך הם מייצגים את האינטרס של הבנק ע"פ רוב – עובדה שיהיה לכם קשה עד בלתי אפשרי למצוא יועץ משכנתאות של בנק שימליץ לכם לקחת את המשכנתא בבנק אחר). ליועץ כזה יש הכלים לעשות אנליזה יסודית למשכנתא שלכם, להציע אלטרנטיבות, להשיג לכם דילים טובים יותר ולהוריד מכם הרבה מאוד עבודת ניירת וריצה בין הבנקים.